Rakouský zámek Leopoldsdorf padl do insolvence kvůli domino efektu. Klíč je v tom, jak byly přestavěny jeho interiéry

Ještě před pár lety hlásil areál stoprocentní obsazenost a roční nájemné přesahující půl milionu eur. Dnes zeje prázdnotou.

Foto: Herzi-Pinki / Creative Commons / CC BY-SA 4.0.

Dva klíčoví nájemci zkrachovali během jediného podzimu, peníze na údržbu historické budovy přestaly přicházet a zájemci o koupi se s vlastníkem nedokázali shodnout na ceně. Blízkost rakouské metropole, která by u běžné nemovitosti znamenala jistotu, se u dvoutisícimetrového památkově chráněného zámku s kancelářemi šitými na míru konkrétním firmám proměnila v past.

Jak dvě insolvence spustily dominový efekt

Schloss Leopoldsdorf v Dolních Rakousích, necelých dvacet kilometrů jižně od centra Vídně, sloužil jako reprezentativní sídlo společností Eyemaxx International Holding & Consulting a VST Building Technologies. Obě firmy platily dohromady roční nájem 516 tisíc eur a podle firemní prezentace Eyemaxx obsazovaly veškeré pronajímatelné plochy.

Podzim 2021 obě společnosti smetl. Eyemaxx už v únoru téhož roku varoval před ztrátou až 28 milionů eur způsobenou covidovým přeceněním projektů. V květnu odložil zveřejnění účetní závěrky, v říjnu přiznal, že nemá hotovost na výplatu úroků z dluhopisu, a 5. listopadu mu soud otevřel sanační řízení. O devět dní později oznámilo ohrožení pokračování podniku i vedení VST; účinky insolvenčního otevření nastaly 24. listopadu 2021, pasiva dosáhla 22,2 milionu eur.

Insolvenční správci obou firem ukončili nájemní smlouvy. Vlastník zámku, společnost Lifestyle Realbesitz-Verwertungsgesellschaft, přišel ze dne na den o jediný zdroj příjmů. Provozní náklady historického areálu ovšem běžely dál.

Proč kanceláře v barokním zámku odradily nové nájemce

Areál o rozloze zhruba 2 200 metrů čtverečních užitné plochy prošel generální sanací, na kterou země Dolní Rakousy v roce 2011 vyčíslila náklady kolem 150 milionů korun, z toho přes 107 milionů připadlo na památkovou péči. Výsledkem byl objekt na vysoké úrovni: velký zasedací sál, cateringová kuchyně, bezbariérové zázemí pro akce na nádvoří, ředitelská kancelář s galerií a střešní terasou, kancelářská podlaží ve druhém a třetím patře.

Právě tato specializovaná dispozice se stala brzdou. Prostory navržené pro reprezentativní firemní sídlo dvou konkrétních společností se nedaly snadno nabídnout jinému uživateli. Trh s historickými objekty v Rakousku přitom podle expertů citovaných deníkem Der Standard funguje lépe u menších zámků do zhruba 1 200 metrů čtverečních s jasně rezidenčním charakterem. Leopoldsdorf překračuje tuto hranici téměř dvojnásobně a jeho interiéry působí spíš jako opuštěná korporátní centrála než jako šlechtické sídlo k bydlení.

Kupci přicházeli, ale na ceně se nikdo neshodl

Vlastník se pokusil areál prodat. V září 2022 figuroval Schloss Leopoldsdorf v nabídkách za 25 milionů eur, tedy v přepočtu přes 625 milionů korun. Zájemci se podle informací agentury Creditreform, které zprostředkoval deník Kurier, hlásili převážně ze „třetích zemí“. Dohoda o kupní ceně ale opakovaně ztroskotala; v prostředí globálních krizí posledních let se představy prodávajícího a nabídky potenciálních kupců míjely.

Mezitím rostly závazky. K datu zahájení insolvenčního řízení 29. května 2026 evidoval soud 23 věřitelů a celkové dluhy 12,9 milionu eur. Podstatný detail: tato částka představuje souhrn závazků vlastníka, nikoli doloženou tržní hodnotu zámku. Pro nezajištěné věřitele rozhodná část činí pouhých 366 tisíc eur. Při nabízené třicetiprocentní kvótě by nezajištění věřitelé obdrželi dohromady asi 110 tisíc eur, v přepočtu necelé tři miliony korun.

Památková ochrana jako štít i břemeno

Bundesdenkmalamt vede zámek i přilehlé objekty v areálu na adrese Schloßgasse 6 pod památkovou ochranou. Demolice či radikální přestavba tak nepřipadá v úvahu. Pro případného kupce to znamená dvojí závazek: zachovat historickou substanci a zároveň financovat nákladnou údržbu budovy, jejíž provozní logika stojí na příjmech, které aktuálně chybějí.

Řízení probíhá formou sanace s vlastní správou, insolvenčním správcem byl ustanoven Michael Ludwig-Lang. Další soudní jednání byla naplánována na 11. června, 16. července a 27. srpna 2026. Vlastník dál vyjednává o prodeji; k dispozici je kromě samotného zámku i pozemek o rozloze 53 tisíc metrů čtverečních, což otevírá prostor pro kombinaci rezidenčního, kancelářského a eventového využití. Jenže každý z těchto scénářů vyžaduje investora ochotného nést památkový režim, přebudovat účelové interiéry a akceptovat provozní zátěž, kterou adresa u Vídně sama o sobě nezaplatí.