Barcelona do roku 2028 zakáže všechny turistické apartmány. Krátkodobé pronájmy tam zvedají nájmy spirálou, kterou město vyčíslilo

Katalánská metropole se rozhodla pro cestu, kterou zatím nevolil nikdo. Amsterdam škrtí počet přenocování, Lisabon vytyčuje regulační zóny, ale Barcelona chce z mapy vymazat celý legální segment takzvaných HUT (habitatges d’ús turístic).

Foto: PxHere

Podle oficiálního dokumentu města jde o všech 10 101 stávajících povolení, která v roce 2028 jednoduše vyprší a nikdo je neprodlouží. Za tím číslem stojí 58 124 turistických lůžek a roky politické přípravy, která začala pozastavením nových licencí v červenci 2015.

Jeden turistický byt, tři vytlačené domácnosti: odkud pochází slavný poměr

Tvrzení, že jediný byt pronajímaný turistům připraví o střechu nad hlavou tři barcelonské rodiny, koluje médii jako hotový fakt. Ve skutečnosti jde o redakční zkratku odvozenou z městského reportu z roku 2016. Autoři studie porovnávali čistý měsíční výnos běžného a turistického nájmu ve třech scénářích obsazenosti, po jednotlivých čtvrtích, s daty barcelonské statistiky, katalánského INCASÒL a pěti snímky databáze Inside Airbnb z let 2015–2016.

Výsledky středního scénáře vypadaly takto:

Typ nájmu	Čistý měsíční výnos
Běžný rezidenční	636 €
Turistický (střední obsazenost)	2 035 €

Poměr činí 3,26násobek. Majitel turistického bytu tedy inkasoval třikrát víc než soused pronajímající sousední garsonku rodině. Odtud plyne ekonomická logika: pokud je krátkodobý pronájem třikrát výnosnější, motivace převádět byty z rezidenčního trhu je obrovská, a každý takto odčerpaný byt teoreticky odpovídá třem domácnostem, které by si ho při běžném nájmu mohly dovolit. Jde o model, o dedukci. Město samotné tuto formulaci nikdy doslova nepoužilo.

Proč Barcelona může jít tak daleko: katalánský právní rámec a celostátní registr

Rozhodnutí radnice by zůstalo pouhou deklarací, kdyby pod ním nespočíval pevný právní základ. Katalánský dekret 3/2023 stanovil, že turistické využití bytů je přípustné výhradně tam, kde to výslovně povoluje územní plán. Barcelona přitom už od roku 2017 uplatňuje speciální urbanistický plán PEUAT, který brzdí růst počtu HUT v nejzatíženějších oblastech. Rok 2028 představuje logické vyústění: město přestane obnovovat veškerá stávající povolení a nová nevydá.

Paralelně posiluje i celostátní infrastruktura dohledu. Od 1. července 2025 musí každý provozovatel krátkodobého ubytování na platformách typu Airbnb disponovat národním registračním číslem. K 30. červnu 2025 evidoval španělský registr 215 438 podaných žádostí, z toho 169 908 turistických. Ministerstvo spotřeby mezitím dosáhlo stažení zhruba 65 000 nelegálních inzerátů z Airbnb a identifikovalo dalších 54 728 aktivních nabídek bez registračního čísla. Vynucování pravidel je dnes výrazně snazší než před pěti lety.

Sankce pro ty, kdo by po roce 2028 provozovali turistický byt načerno, sahají podle katalánského zákona o cestovním ruchu od napomenutí až po pokutu 600 000 €, uzavření provozu a roční zákaz nové habilitace.

Evropské srovnání: Amsterdam a Lisabon regulují, Barcelona eliminuje

Zpřísnění pravidel pro krátkodobé pronájmy je celoevropský trend. Mechanismy se ale zásadně liší.

• Amsterdam vyžaduje registraci, hlášení každého pobytu a stanovuje limit 30 nocí ročně. V části města platí od dubna 2026 dokonce jen 15 nocí. Turistické byty tam ale dál legálně existují.
• Lisabon zavedl takzvané oblasti zadržení. V absolutních zónách, kde poměr turistických bytů k trvalému bydlení přesahuje 10 %, nové registrace nepřipouští. V relativních zónách (5–10 %) je silně omezuje. Stávající licence ovšem běží dál.
• Madrid zaznamenal pokles turistických bytů z 22 435 na 13 431, tedy o 40 %, ale cestou zpřísněných podmínek, nikoli plošného zániku povolení.

Barcelona volí odlišnou strategii. Nechce snížit počet nocí ani vytyčit zóny s přísnějšími prahy. Cílí na úplné vyprázdnění celého dnešního licencovaného fondu HUT. V evropském měřítku jde o bezprecedentní experiment.

Co to znamená pro 16 milionů turistů, a pro barcelonské nájemníky

V roce 2025 přijala Barcelona 16 milionů návštěvníků, jejichž přímé výdaje město odhadlo na 10 376 milionů eur. Hotelový sektor disponoval 76 662 lůžky, HUT nabízely 58 124. Pokud turistické byty zmizí a objem příjezdů zůstane srovnatelný, část poptávky se přesune do hotelů, hostelů a penzionů, případně do okolních obcí. Tlak na ceny regulovaných kapacit může zesílit, konkrétní model budoucího zdražení ale zatím chybí.

Pro místní nájemní trh je prognóza opatrnější, než by se mohlo zdát. Akademická studie publikovaná v Journal of Urban Economics odhadla, že aktivita Airbnb zvýšila nájmy v průměrné barcelonské čtvrti o 1,9 % a v nejvíce zasažených lokalitách až o 7 %. Katalánská statistika za první čtvrtletí 2026 uvádí průměrný nový nájem 1 137 € měsíčně, mírný pokles oproti vrcholu roku 2024, ale stále vysokou absolutní částku. Zmizení HUT samo o sobě nájemní krizi nevyřeší, protože na ceny působí i tempo výstavby, migrace a celková turistická atraktivita města.